具體情況如下:

　　

剛結(jié)婚，夫妻雙方名下都沒房，積分約65分。

　　

家里正在掛牌賣房，是學(xué)區(qū)房，最近政策打壓有點(diǎn)不好買，按現(xiàn)在的行情應(yīng)該能賣350萬左右，我們倆再貸足公積金，加上存款買房預(yù)算500萬左右（不想貸太多）。

　　

通勤分別在外灘和虹橋，出于通勤方便希望新房在外環(huán)以內(nèi)（內(nèi)環(huán)不想了買不起）。

　　

住的話就我們兩個(gè)人住，面積沒啥要求，沒有生娃考慮。

　　

希望開發(fā)商靠譜點(diǎn)，不要爛尾質(zhì)量不要太差少出幺蛾子（畢竟很大一筆錢了）。

　　

整天看各種推送樓盤太多但是看不到符號(hào)自己要求的，所以請求各位大神提供寶貴的建議。

　　

中外環(huán)（浦東）

　　

首先請放大封面的這張熱力圖。

　　

圖片充分印證了上一篇（請看→上海樓市的潛力板塊-中外環(huán)篇（浦西））地傾西南的說法。

　　

浦東則割裂化嚴(yán)重，即使外環(huán)內(nèi)仍存在較多未開發(fā)的區(qū)域，并且越往東越蕭條。

　　

一，三林

　　

北宋年間，閩人林樂耕攜二子來此開墾。

　　

分別在灘浦的東林街、西林街、中林街段建起居住落腳點(diǎn)，故名三林。

　　

老一輩口中的“三林塘”則更為耳熟能詳。

　　

　　

1，地理位置

　　

板塊位于浦東新區(qū)的西南部。

　　

這里說的三林板塊指的是三林的中外環(huán)片區(qū)。

　　

北面是前灘和楊思板塊，南面是三林的外環(huán)外區(qū)域，西面是一江之隔的長橋板塊，東面是御橋板塊。

　　

周邊地鐵分別有凌兆新村站（8號(hào)線、19號(hào)線在建）、三林（11號(hào)線）、三林東（11號(hào)線）、浦三路（11號(hào)線）、靈巖南路（6號(hào)線）、上南路（6號(hào)線）、華夏西路（6號(hào)線）。

　　

　　

2，規(guī)劃

　　

A.三林濱江南片地區(qū)（三林楔形綠地）

　　

彌補(bǔ)前灘商務(wù)區(qū)住宅供應(yīng)較少，戶型較小的缺點(diǎn)。

　　

分為東區(qū)和西區(qū)兩塊。

　　

　　

東區(qū)：

　　

定位高品質(zhì)宜居社區(qū)。

　　

其中動(dòng)遷安置房占了將近一半。

　　

目前有部分項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工。

　　

　　

西區(qū)：

　　

定位海派特色小鎮(zhèn)，以高端商品房（包含別墅、洋房）為主，目前沒有規(guī)劃動(dòng)遷安置房。

　　

　　

臨黃浦江區(qū)域不以建設(shè)一片現(xiàn)代化摩登的高樓大廈群為目的，打造疏朗開敞的綠色岸線。

　　

　　

總占地面積4.2平方公里，前灘商務(wù)區(qū)占地面積2.83平方公里，足足大了50%。

　　

整體全部拆除，不存在老舊建筑，和前灘商務(wù)區(qū)一樣全新打造。

　　

從規(guī)劃看還是值得期待的。

　　

B.三林城中村

　　

城中村改造：

　　

　　

改造用地較多，對未來的城市界面有一定改善。

　　

商業(yè)：中房友誼廣場、三林印象城。

　　

醫(yī)療：東方醫(yī)院南院。

　　

學(xué)校：凌兆小學(xué)、三林鎮(zhèn)中心小學(xué)、尚博實(shí)驗(yàn)小學(xué)、進(jìn)才實(shí)驗(yàn)小學(xué)西校。

　　

3，購買建議

　　

三林板塊的占地較大，分成三個(gè)片區(qū)。

　　

A.城中村改造片區(qū)：離三林濱江南片地區(qū)最近，片區(qū)內(nèi)又有城中村改造項(xiàng)目，利好較多?？上Т涡路刻伲磥硇路抗?yīng)會(huì)較多。目前以凌兆新村的動(dòng)遷安置房為主，房齡在20~30年，單價(jià)5W+~6W+。

　　

B.三林城片區(qū)：成熟的宜居社區(qū)，次新房相對較多，房齡在10~20年，單價(jià)

　　

7W+~9W+。想象空間不大。

　　

C.浦三路片區(qū)：成熟的居住片區(qū)。次新房相對較多，房齡在10~20年，單價(jià)7W+~9W+。由于離御橋垃圾站太近，不適合自住。投資的話可以搏一搏未來垃圾場搬遷的預(yù)期。

　　

　　

二，御橋

　　

御界橋，建于明萬歷乙亥年(1575)。

　　

相傳清朝時(shí)期顧國師（皇帝的御前教師）北上迎駕，于咸塘濱和小腰涇匯合處與乾隆皇帝相會(huì)。

　　

后人為志紀(jì)念，將相會(huì)處的石頭橋命名為“御界橋”。

　　

　　

1，地理位置

　　

板塊位于浦東新區(qū)的南部。

　　

北面是北蔡板塊，南面是康橋板塊，西面是三林板塊，東面是大張江。

　　

周邊地鐵分別有御橋站（11號(hào)線、18號(hào)線）、羅山路站（11號(hào)線、16號(hào)線）、嚴(yán)御路站（11號(hào)線預(yù)留）。

　　

　　

2，規(guī)劃

　　

以滬南路為分界線。

　　

滬南路以東，住宅為主體。

　　

住宅片區(qū)已經(jīng)成型，并且在這一波的行情中脫穎而出，成為又一個(gè)10W+的新秀板塊。

　　

還有可持續(xù)開發(fā)的儲(chǔ)備用地，預(yù)計(jì)會(huì)慢慢推進(jìn)。

　　

滬南路以西，商業(yè)辦公為主體。

　　

近期規(guī)劃：

　　

A.陸家嘴御橋科創(chuàng)園

　　

對標(biāo)美國硅谷，定位為在重點(diǎn)承載科創(chuàng)功能的基礎(chǔ)上，與區(qū)域內(nèi)的商務(wù)、科創(chuàng)、文化等全球功能集聚區(qū)形成互動(dòng)、互補(bǔ)。

　　

　　

其中的部分地塊已經(jīng)在如火如荼地建造中。

　　

B.嚴(yán)御路地鐵站

　　

　　

實(shí)際上此站點(diǎn)已建成，上蓋建筑完工后就會(huì)正式開通。

　　

左側(cè)是已竣工的嚴(yán)御路站臺(tái)

　　

專為陸家嘴御橋科創(chuàng)園量身定做的一站，可謂是用心良苦。

　　

可見陸家嘴集團(tuán)在浦東的話語權(quán)有多高。

　　

遠(yuǎn)期規(guī)劃：

　　

A.御橋之心

　　

串聯(lián)起前灘和張江，起到兩大王者之間重要節(jié)點(diǎn)的作用。

　　

圍繞著最高建筑“御橋之心”打造一片摩天大樓組群。

　　

　　

B.浦城熱電（垃圾焚燒發(fā)電廠）的功能轉(zhuǎn)移

　　

整體搬遷或是功能性關(guān)停的小道消息滿天飛，最終趨向于何種方式解決暫不明朗。

　　

不管哪種方式，對居住在周邊的居民都是利好。

　　

　　

C.高壓線入地

　　

高聳入云的高壓線一直以來也是御橋的又一大硬傷。

　　

伴隨著御橋之心的打造，高壓線入地的計(jì)劃會(huì)逐步開始推進(jìn)。

　　

　　

商業(yè)：復(fù)地活力城、百聯(lián)東郊購物中心、宜家家居、紅星美凱龍。

　　

醫(yī)療：御康醫(yī)院、東方醫(yī)院南院。

　　

學(xué)校：御橋小學(xué)、萬科學(xué)校（私立）。

　　

3，購買建議

　　

總體來說，御橋在浦東的定位有些雞肋。

　　

在垃圾焚燒發(fā)電廠和高壓線兩朵烏云的籠罩下，心理因素造成的影響會(huì)更大于實(shí)際居住。

　　

整個(gè)城市界面是比較新的。

　　

實(shí)際上垃圾焚燒發(fā)電廠的距離反而離三林板塊的東片區(qū)更近一些。

　　

儲(chǔ)備用地較多，新房陸續(xù)會(huì)有供應(yīng)。

　　

板塊內(nèi)新房頤盛御中環(huán)三期-御橋博翠于近期開盤，新房單價(jià)6.6W/㎡。

　　

原開發(fā)商已申請破產(chǎn)重整，目前金科成為代建方。

　　

倒掛幅度雖然大，風(fēng)險(xiǎn)性太高。

　　

　　

次新房的房齡在5~15年左右，單價(jià)6W+~10W+。

　　

盡量找地鐵站附近，視野看不到高壓線的次新房。

　　

預(yù)算不夠可以看看板塊內(nèi)的動(dòng)遷安置房。

　　

投資的話不建議購買溢價(jià)較高的學(xué)區(qū)房。

　　

由于單價(jià)已創(chuàng)新高，同等級(jí)中有價(jià)格差不多，居住環(huán)境更好的板塊。

　　

　　

三，金橋

　　

相傳原名三竹橋。

　　

清朝中期世居金家巷的郎中金圃，將馬家浜上一座竹橋（三竹橋）改建為石橋，遂起名金家橋。

　　

形成集鎮(zhèn)后，人丁興旺，改稱金橋。

　　

　　

1，地理位置

　　

板塊位于浦東新區(qū)的北部。

　　

北面是高行森蘭板塊，南面是張江板塊，西面是同屬金橋鎮(zhèn)的金楊和碧云片區(qū)，東面是曹路板塊。

　　

周邊地鐵分別有金橋路站（6號(hào)線）、博興路站（6號(hào)線）、五蓮路站（6號(hào)線）、巨峰路站（6號(hào)線、12號(hào)線）、東陸路站（12號(hào)線）、楊高北路站（12號(hào)線、21號(hào)線在建）、金京路站（12號(hào)線）、申江路站（12號(hào)線、崇明線一期在建）、金海路站（9號(hào)線、12號(hào)線）、金吉路站（9號(hào)線、崇明線一期在建）、金橋站（9號(hào)線、21號(hào)線在建）、臺(tái)兒莊路站（9號(hào)線）、浦東足球場站（14號(hào)線）、金粵路站（14號(hào)線）、桂橋路站（14號(hào)線）、凌河路站（21號(hào)線在建）、云橋路站（21號(hào)線在建）。

　　

地鐵密度相當(dāng)之高，霸占了浦東北部最好的位置。

　　

　　

2，規(guī)劃

　　

金橋副中心：

　　

浦東金色中環(huán)又一顆冉冉升起的巨星。

　　

承擔(dān)了未來城市的新概念。將超越功能性，突破工作的概念，成為區(qū)域性的公共活動(dòng)空間。

　　

是生態(tài)人文與科技高度融合的“城市活力有機(jī)共生體”。

　　

居住氛圍已經(jīng)相當(dāng)濃厚，著重致力于商業(yè)辦公的拓展，彌補(bǔ)高端商業(yè)的欠缺。

　　

擺脫原有出口加工區(qū)能級(jí)較低的尷尬位置。

　　

　　

330米和300米的地標(biāo)建筑各1棟、周邊還有14棟百米建筑。

　　

規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)屬于金橋出口加工區(qū)，部分建筑需要搬遷改建，落地時(shí)間會(huì)比較長。

　　

金鼎天地九宮格：

　　

作為金橋汽車產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)的配套單元，集商業(yè)、辦公、住宅于一體的產(chǎn)城融合示范區(qū)。

　　

　　

區(qū)域內(nèi)將建造2棟180米的摩天大樓，并采用對稱布局的雙子塔形象。

　　

　　

金橋嘉里中心：

　　

位于巨峰路地鐵站。上海第三座嘉里中心，總規(guī)模約40萬㎡，其中商業(yè)面積高達(dá)18萬㎡，是靜安嘉里中心的2倍還多。

　　

　　

金橋K11Select：

　　

位于金海路站及桂橋路站地鐵上蓋。上海第三座K11商業(yè)項(xiàng)目。

　　

專為新世代打造的“文化沙盒”K11Select首次引入上海。

　　

　　

浦開萬象天地：

　　

位于浦東足球場附近。打造一個(gè)集國際甲級(jí)辦公、一站式購物中心、開放式街區(qū)商業(yè)、高端酒店和精品住宅于一體的超級(jí)城市綜合體。

　　

　　

商業(yè)：金橋國際商業(yè)廣場、金橋大拇指廣場、碧云玖零、文峰廣場、太茂商業(yè)廣場、拉拉寶都、紅星美凱龍。

　　

醫(yī)療：滬東醫(yī)院。

　　

學(xué)校：竹園小學(xué)（滬東校區(qū)）、建平實(shí)驗(yàn)小學(xué)（金業(yè)校區(qū)）、福山證大外國語小學(xué)、金茂小學(xué)。

　　

3，購買建議

　　

金鼎天地九宮格周邊有較多住宅用地。

　　

新房單價(jià)7W+，位置偏，離金橋副中心距離稍遠(yuǎn)，不建議打新。

　　

　　

次新房的房齡在10~20年，次新房單價(jià)7W+~9W+。

　　

次新房價(jià)格更有吸引力，可以淘一淘離金橋核心區(qū)較近的小區(qū)。

　　

　　

四，結(jié)語

　　

浦東中外環(huán)只找了這3個(gè)板塊。

　　

除此之外的一些板塊價(jià)格可能差不多，基礎(chǔ)配套卻不完善。

　　

從下一篇開始，就進(jìn)入了從主城區(qū)向外拓荒的區(qū)域。

　　

踩坑的幾率成倍增長，而機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。

　　

　　

看到文章的老鐵們給個(gè)一鍵三連，關(guān)注點(diǎn)贊在看一個(gè)都不能少，你們的支持就是我寫下去的動(dòng)力。

　　

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