來源：雪球App，作者：木糖醇，（

上海的公寓也有價值，因為上海限購比較嚴(yán)、戶口很難搞。再加上國家不斷給利好，上海的發(fā)展前景可期。

目前深圳和上海的公寓都沒有限購，其中深圳有限售（5年）。另外，公寓也沒有限貸。

但市場一直有傳聞?wù)f，上海公寓可能會限購，這個只能等官宣了。至于深圳，商務(wù)公寓已經(jīng)不批地了，只有之前拿地的還能繼續(xù)建設(shè)銷售。

深圳上海位置好、配套好的商務(wù)公寓，適合自有資金充裕、立足中長線的投資者持有，作為養(yǎng)老工具是非常理想的。

所謂位置好，一定要是政府重點發(fā)展的片區(qū)。比如上海的虹橋商務(wù)區(qū)、浦東、五大新城等，深圳的南山、光明、寶安、福田，或者東部的一些特殊的片區(qū)（比如大運等）。所謂配套好，最好是“地鐵+商業(yè)綜合體”的上蓋，或者在500米范圍內(nèi)。

而且，公寓也要有好的學(xué)區(qū)。萬一將來能申請學(xué)位了呢？其實深圳很多區(qū)已經(jīng)可以申請了，關(guān)鍵看孩子父母的社保年限、戶口年限，如果這方面積分高，即便的住公寓也可以申請到名校。

當(dāng)然，公寓這個大類別里，還有很多講究。按照權(quán)利來說，商務(wù)公寓級別最高，其次是商辦公寓、產(chǎn)業(yè)公寓、產(chǎn)業(yè)商辦公寓等。

有些城市里，還有住宅性質(zhì)的公寓。比如深圳的單身公寓，是R3住宅用地上開發(fā)的小戶型，其實質(zhì)是住宅，屬于限購范疇，但申請學(xué)位的時候可能被歧視；在比如在成都，光照不足的住宅也在不動產(chǎn)證上注明是公寓，但其實就是住宅。

真正的公寓里，商務(wù)公寓是級別最高、權(quán)利最充分的。你買之前，可以在售樓處看土地證和合同樣本，看看里面關(guān)于土地性質(zhì)、房屋性質(zhì)是如何寫的，尤其是合同樣本，必須是“商務(wù)公寓”才能簽，否則就可能是騙你的。

商辦公寓，是寫字樓改的，打了政策的擦邊球。但一些地方默許了，也就上市了，在合同里一般表述為“商辦”，而不是“商務(wù)公寓”，這種房子可能徹底沒有學(xué)位或者徹底無法落戶。但我也只能說“可能”，因為有些最終也能申請學(xué)位，完全看地方政府。

另外，在產(chǎn)業(yè)用地上，也會建設(shè)出類似寫字樓或者商務(wù)公寓的產(chǎn)品，一般是M0用地。其中的寫字樓，可能也被改為公寓。這種公寓，其實標(biāo)準(zhǔn)名稱叫“工業(yè)區(qū)配套宿舍”，其中批地時就是“宿舍”的，是真正的產(chǎn)業(yè)公寓；研發(fā)辦公用房改的，只能稱之為“產(chǎn)業(yè)用地上的商辦公寓”。前者權(quán)利更全一些，后者可能違規(guī)。

凡是產(chǎn)業(yè)用地上建設(shè)出來的房子，一般只能賣給企業(yè)。如果個人買，需要注冊一個公司，而且每年會產(chǎn)生房產(chǎn)稅，公司要年審（一般有中介機構(gòu)代理）。將來賣的時候，可以通過賣公司股權(quán)的方式避稅，但買方因為是買公司股權(quán)，是無法貸款的。

還告訴大家一個規(guī)律，做成LOFT的公寓，往往是商辦公寓，而不是商務(wù)公寓。而且做成LOFT（兩層或者多層），一般是違法的。但很多地方?jīng)]有真正監(jiān)管，有的地方則要求拆除。

盡量買真正的商務(wù)公寓，盡量買深圳、上海重點發(fā)展片區(qū)配套好的商務(wù)公寓，這是我對大家的建議。

當(dāng)然，在其他中心城市里，當(dāng)商務(wù)公寓的價格低于同地段住宅60%的時候，公寓的價值也會顯現(xiàn)。但公寓的流動性不太好，主要是交易稅費偏貴。未來隨著房產(chǎn)稅的改革，公寓交易稅費偏高的局面可能會改觀。

價格超高的奢華商務(wù)公寓，比如深圳灣壹號之類的，屬于富人的玩具。投資效率肯定是非常低的，但富人自有他們的邏輯：

錢來的太容易了，幾個億放在手里也是貶值，也很難出境，怎么辦？花一兩個億買套奢華公寓玩玩吧，可以用來彰顯成功、接待合作伙伴、促成更大交易。這種公寓是很難漲，但畢竟可以保值。買輛好點的勞斯萊斯不也要1000多萬？車能保值嗎？

所以，咬著牙貸款買奢華公寓的，多少都有點“二”。沒有一次性付款能力的人，不建議買價格超高的奢華公寓，因為它根本不是好的投資——除非出現(xiàn)史無前例的大通脹。

當(dāng)前的中國，基本不可能出現(xiàn)大通脹?？纯次覀僊2的走勢吧：見下圖

國家鐵了心，要維持人民幣幣值的穩(wěn)定。所以我們可以預(yù)見的通脹，仍然是常規(guī)的通脹，而非大級別的