作者:小馬房產(chǎn)日記

　　

假如一定要對2020年的投資做一個總結(jié)，那就是：茅臺，幣圈，教育置業(yè)。

　　

現(xiàn)在談談教育置業(yè)。

　　

房子有多重要？首先我要說的是：非常重要。

　　

中國的外匯儲備由1978年的0.8增加到了現(xiàn)在的1.09，這是幾十年來的變化?；旧吓c歐美發(fā)達國家相當。

　　

可以看出，中國住房市場已與短缺時代徹底告別，進入一個均衡階段。

　　

買房子與城市化密切相關，原因不外乎三個，你選擇了哪個城市：醫(yī)療，就業(yè)，教育。

　　

再一次，你不會每天都去醫(yī)院，所以就在這城市里。工作嘛，雖然近雖好，但靠上下班也可以解決。

　　

但教育，這可沒辦法，想進心儀的學校，只能住在周邊附近。

　　

簡而言之，教育對于房子價值的作用越來越重要！它甚至已成為城市住宅價值的主要來源。

　　

在國家“房住不炒”的大戰(zhàn)略下，為遏制炒作房產(chǎn)，促進教育均衡，目前各城市都在反復出臺入學政策，北京更是嚴厲打擊。

　　

每一個城市的政策都不同，我無法幫你一一解讀。但國家政策的方向，有這么幾條，一定要弄明白，否則必定落入中介人和開發(fā)商的陷阱。

　　

一、“多校劃片”，自去年以來已經(jīng)在北上廣深等24個城市推廣。

　　

在此之前，只要你有了房子，孩子們就可以進入相應的學校就讀。但在“多校劃片”中，你的房子對應著幾個學校，其中有你想去的名校，還有幾個周邊的學校。

　　

簡而言之，在“多校劃片”政策下，買了一所房子，就可以進入一所學校讀書的鐵律被打破了。

　　

多校制對改變“炒房”的性質(zhì)具有重要意義。

　　

當前，24個城市中的父母名單上，買房就要默認“多校劃片”，而三四線城市的父母們，如果孩子這兩年入學，可以暫時放心。

　　

但請記住，層層傳導政策只是時間問題。

　　

二、市民同招。

　　

顧名思義，公民同招就是公立學校和私立學校同時招生。

　　

此前公立學校因為“就近入學”，教育置業(yè)泛濫，家長們苦不堪言。

　　

因此，私立學校興起了。

　　

讀書不用買房，學費貴，但是私立學校用市場工資挖老師，所以教育質(zhì)量得到認可。

　　

之前的私立學校不僅可以比公立學校提前幾個月招生，甚至還可以跨區(qū)掐尖搶生源。

　　

「提前招生」會讓一部分優(yōu)質(zhì)生源被私立學校提前挑走，也會干擾公立學校正常的招生秩序，最后加重家長的焦慮，成為新的問題。

　　

因此，國家這兩年開始實行“公民同招”政策：

　　

簡言之，就是私立學校不再可以提前招生，而可以在公立學校的同時招生。

　　

新政策下，如果家長去競爭熱門私立學校，就等于自動放棄對口公立學校優(yōu)先錄取的機會，等同于教育置業(yè)“作廢”。

　　

如仍未被錄取，則進入未被錄取的公立學校學習。因此，進入普通甚至是最差的學校學習是非常危險的。

　　

也就是說，對于申請私立的學生來說，公立學校是“沒有底氣”的。

　　

現(xiàn)在看來，“市民同招+民辦搖號”的新政在全國范圍內(nèi)基本差別不大。

　　

而對教育置業(yè)的沖擊，則主要集中在長三角、珠三角等民辦義務教育發(fā)達的地區(qū)。

　　

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而且“市民同招”也導致上海短期內(nèi)教育置業(yè)價格暴漲，畢竟現(xiàn)在家長們都看好優(yōu)質(zhì)公立學校潛在的教育置業(yè)。

　　

三、租、售同權(quán)。

　　

這個政策真是太好了。

　　

房屋是用來居住的，住在這里的人，無論購買或租賃，都享有同樣的權(quán)利。

　　

這一政策試行過，但沒有成功，原因是阻力太大。

　　

若實行的話，教育置業(yè)的價值將不復存在。

　　

舉杭州為例：2007年，租售同權(quán)在杭州推行，但其教育置業(yè)價格卻一直居高不下。

　　

理由是在杭州，有一項“住一戶”的政策，不只是子女的戶口，還有子女的房產(chǎn)證。

　　

小孩有戶口的父母有房是“一表”生，小孩有戶口的爺爺奶奶有房是“二表”生，小孩有戶口的父母沒有房子是“三表”生。

　　

杭州“住戶一致”錄取順序。

　　

入學也是按同樣的順序向下排列。

　　

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租住同權(quán)政策的確是為了照顧我們老百姓，但是你也看到了，杭州實行了十幾年的租住同權(quán)，教育置業(yè)的價格卻一直居高不下。

　　

要進入名校，租售同權(quán)還真的解決不了這個問題，大家都去租房，學校到底要錄取誰？

　　

不管你們所在的城市現(xiàn)在的政策是什么，我敢說，未來的政策趨勢跟我剛才講的三個方向都是大不一樣的。

　　

這一趨勢也讓許多“九年一貫制”學校特別受歡迎，這些學校的孩子在升入初三時不需要考試，可以直接升學，減輕了許多家長對孩子的壓力。

　　

而且我國目前的新生人口一直在減少，但中小學專任教師每年卻在逐年增加，更不用說國家每年在教育經(jīng)費上的不斷投入了：

　　

在2019年，教育開支占財政開支的4.04%，超過4萬億。

　　

1993年至2019年，我國教育財政撥款占GDP的比重。

　　

近十年來，全國中小學教師的數(shù)量指數(shù)。

　　

更加有趣的是，到2020年，中國的本科畢業(yè)生將達到1071萬人，新生嬰兒將達到1千萬，這意味著在未來的某個時候，大學教育資源將過剩，也就是說，人人都能上學。

　　

在過去的10年里，中國的新生兒數(shù)量是增長的。

　　

今后我國的教育資源必然是過剩的，而稀缺的優(yōu)質(zhì)教育資源由于政策的原因也會不斷均衡。

　　

而且我也一直堅信國家會越來越關心百姓，但一個人的命運，不僅需要歷史的進步，更離不開個人的努力奮斗。

　　

房子短缺的時代已經(jīng)過去了，而這篇文章也告訴你，不要被別人的“讓孩子輸在起跑線”的焦慮所迷惑。

　　

生活本是一場馬拉松，要避開教育置業(yè)的那些坑，去為自己和家人好好地挑選一所房子。

　　

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