剛剛過去的8月份，深圳的二手商品房成交2363套，同比下降0.24%。其中二手商品住宅成交量為2000套，同比小降0.19%，連跌三個(gè)月。
好歹，守住了2000套的底線。
同期，上海的二手房成交為2.2萬套，二手住宅市場(chǎng)成交約1.95萬套，差不多是深圳的10倍吧。
問題來了，同樣是一線城市，為什么上海二手房交易量是深圳的十倍？
1、
很多人，可能第一想到的是限購(gòu)原因，比如上海寬松，深圳嚴(yán)格之類的？
我們來看看真實(shí)情況，比如限購(gòu)來講：深圳是落戶滿3年，且能提供連續(xù)36個(gè)月的社保證明；上海是落戶即可。
對(duì)于非戶籍客戶，兩地均是要求滿足5年社?；蛘邆€(gè)稅才可以，但是對(duì)于非戶籍客戶，上海必須已婚資格才能買房，而深圳并無此規(guī)定。
你沒聽錯(cuò)，滬漂單身狗無論多少年在滬工作、消費(fèi)、交社保，你都沒有在這個(gè)城市買房的資格。
從限購(gòu)來看，上海和深圳的政策各有側(cè)重，深圳稍微嚴(yán)格一些。但是深圳的落戶是寬松的，相對(duì)彌補(bǔ)了限購(gòu)的嚴(yán)格，目前深圳是本科學(xué)歷45歲以下，?？茖W(xué)歷35歲以下落戶，而上海的落戶政策要嚴(yán)格很多。
比如今年6月份，放寬后的上海落戶新政中有這么一條“在滬各研究所、各高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生可落戶。其他世界一流大學(xué)建設(shè)高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生、世界一流學(xué)科建設(shè)高校建設(shè)學(xué)科應(yīng)屆碩士畢業(yè)生可落戶”。
關(guān)鍵詞：應(yīng)屆、碩士，要么是上海本地高校，要么是世界一流大學(xué)或者學(xué)科。
如果融合落戶的難易度來看，上海和深圳的限購(gòu)基本是打平的。
還有人說是二手房的指導(dǎo)價(jià)，其實(shí)整個(gè)政策不僅僅深圳有，上海也有，而且上海執(zhí)行的是”三價(jià)從低”版本。
2、
那限購(gòu)政策之外，我們來看看兩個(gè)城市的樓市基本面。樓市的基礎(chǔ)無非是人口基數(shù)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、收入情況和調(diào)控機(jī)制。
從人口來看，2021年上海的常住人口數(shù)量是2489萬，其中戶籍人口在1457萬，外來人口大概是1032萬。同期，深圳的常住人口是1768萬，其中戶籍人口是556萬，外來人口是1212萬。
兩個(gè)城市第一個(gè)差別是，上海是本地人為主，占比達(dá)到了59%，而深圳本地人僅占31%。
又有人說，這不是深圳人口不足嗎？足足比上海少了720萬人。如果這么看，就膚淺了。因?yàn)?768萬人口規(guī)模的城市，其樓市的承載量也是很高的，遠(yuǎn)不是深圳目前這個(gè)損色。
我們以深圳樓市大火的2019年來看，2019年深圳二手住宅成交套，新房成交套，住宅合計(jì)約11.5萬套。
1800萬人口的廣州，在2019年的一二手住宅合計(jì)銷售約19.35萬套，1300萬人口的武漢和西安，成交分別在30.8萬套和18萬套。
都比深圳，高很多。
深層次去分析，就會(huì)知道深圳樓市之所以在重度調(diào)控后低迷，更深層的原因是深圳的本地戶籍客戶太少。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“房補(bǔ)不炒”“置換改善”的內(nèi)循環(huán)后，本地戶籍客戶才是樓市最重要的支撐。
流動(dòng)人口是來打工賺錢的，可不是來買房的。這一點(diǎn)，在一線城市的朋友觀察一下自己公司即可。
落戶留下，是買房安家的基礎(chǔ)。連戶口都不落，基本說明這個(gè)人后期大概率是會(huì)離開的，有了離開的心，買房的概率就小了。
很顯然，以深圳556萬戶籍人口來看，無論是對(duì)比1457萬戶籍人口的上海，還是900多萬戶籍人口的武漢、西安，人口基礎(chǔ)都是不足的。
對(duì)于深圳而言，去年曾經(jīng)出臺(tái)“擬將學(xué)歷落戶門檻抬高到本科以上”的意見征求稿，但是后繼并沒有實(shí)施，可見深圳本身，也知道戶籍人口才是一座城市的壓艙石。
深圳樓市的第一個(gè)虧，吃在本地戶籍客戶太少了。
3、
去年，深圳的GDP為3萬億，三產(chǎn)比例為0.1：37：62.9，同期上海的GDP是4.3萬億，三產(chǎn)比例是0.2：26.5：73.3?？梢钥吹缴虾＝?jīng)濟(jì)的總體規(guī)模更大，并且第三產(chǎn)業(yè)的占比更高。
現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為：第三產(chǎn)業(yè)占比越高，意味著經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)越活躍。大致來講，第三產(chǎn)業(yè)分為兩類，一類是面向生產(chǎn)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；另外一類是滿足人類需求的第三產(chǎn)業(yè)。
第二類，各個(gè)城市基本差不多，無非就是老百姓衣、食、住、行那點(diǎn)事。
差，就差在第一類。
第一類，其金融、軟件、互聯(lián)網(wǎng)等服務(wù)基本上都是面向財(cái)富創(chuàng)造部門的，可以推動(dòng)第一、第二產(chǎn)業(yè)快速改進(jìn)生產(chǎn)效率，提升財(cái)富創(chuàng)造水平。在這類服務(wù)當(dāng)中，基本上以知識(shí)密集型產(chǎn)品或服務(wù)為主，特別是研發(fā)部門創(chuàng)造的知識(shí)產(chǎn)權(quán)和專利直接就可以轉(zhuǎn)化為財(cái)富的。所以我們看北京，雖然為了藍(lán)天白云過去15年搬遷了大量的制造業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)占比急速下降，但是經(jīng)濟(jì)指數(shù)和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量并未受到影響。因?yàn)榈谌a(chǎn)業(yè)上來了。
去年11月11日，深圳市社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《深圳藍(lán)皮書：深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2021）》就指出，深圳需要繼續(xù)加大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是數(shù)字經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、新材料、新一代信息技術(shù)等，逐步提高第三產(chǎn)業(yè)的占比。
為什么說產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問題，因?yàn)楦玫漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)意味著高收入群體越多。而更多的高收入群體，是房地產(chǎn)的重要支撐。
4、
除了前面說的戶籍人口的重大影響之外，上海的“新房限價(jià)”和“積分制”也是重要的貢獻(xiàn)。
舉個(gè)栗子吧。
2020年，位于唐鎮(zhèn)的綠城玉蘭花園的二手房成交價(jià)多在8萬/平以上，最高成交單價(jià)超過8.6萬/平，但是2021年年初，上海出臺(tái)積分制購(gòu)房以后，就將這個(gè)區(qū)域卡在了7萬元/平，比如去年銷售火爆的融創(chuàng)未來金融城的預(yù)售價(jià)格就設(shè)置在了6.8萬/平。
如果按照100平米計(jì)算，買入就有100多萬的套利空間，所以上海成了繼杭州之后，第二個(gè)流行“樓市打新”的城市。
這么大的套利空間，上海又設(shè)置了一整套嚴(yán)格的積分制度，也就是只有積分達(dá)到一定的分值，你才有購(gòu)買的資格，關(guān)鍵是上海為這套積分制度，預(yù)留一個(gè)巧妙的大bug。
故意留漏洞，也是沒誰了。
只要五年內(nèi)無購(gòu)房記錄（注意：是無購(gòu)買記錄，而不是無交易記錄）且目前無房，最高就可以獲得20分的左邊加分右邊項(xiàng)。而且上海有房和無房的分差也達(dá)到了20分。
這就導(dǎo)致了下面幾個(gè)結(jié)果
1）、大量的上海本地人，紛紛賣掉自己所有的房子，參與到打新中來，為了快速賣掉房子空出名額，開始降低原來老房子的預(yù)期，讓原來高企的二手房?jī)r(jià)回歸理性。
2）、因?yàn)樾路肯迌r(jià)，有套利空間，參與打新的客戶太多，所以紅盤熱度很高，積分門檻快上天了，極為難買。比如著名的蟠龍?zhí)斓氐馁?gòu)買門檻就是“滬籍+已婚+無房+5年內(nèi)無購(gòu)房記錄+193個(gè)月以上的社保”。
3）、很多低積分的客戶，因?yàn)橘?gòu)買限價(jià)樓盤無望，在市場(chǎng)熱度的推動(dòng)下買入二手房或者遠(yuǎn)郊非倒掛新房。
4）、二手房、市區(qū)紅盤、遠(yuǎn)郊新房都實(shí)現(xiàn)了熱銷，整體市場(chǎng)熱度維持了完美的閉環(huán)。
你們看，房地產(chǎn)就是這么神奇，有的時(shí)候只是需要具備魔法的金手指。
