文丨西部菌
南京再次出手！
媒體報(bào)道，10月15日上午從南京市六合不動(dòng)產(chǎn)登記中心傳來消息：
只要擁有?？萍耙陨蠈W(xué)歷，且可提供南京市居住證和學(xué)歷證明，未婚人士提供個(gè)人身份證和戶口本，已婚人士提供相關(guān)婚姻材料，就可以在六合不動(dòng)產(chǎn)登記中心開具購房證明。
而在之前，外地人在六合買房開具購房證明時(shí)，需要提供近3年內(nèi)累計(jì)2年的社?；騻€(gè)稅證明。
當(dāng)然，也有媒體報(bào)道，在這一消息傳出后，南京市六合區(qū)住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)人士回應(yīng)稱，不是限購松綁，而是出于人才引進(jìn)而對(duì)政策做出的調(diào)整?！爸饕菫橐M(jìn)人才，但可能對(duì)購房有一定影響?！?/p>
考慮到當(dāng)下嚴(yán)格調(diào)控的大背景，官方強(qiáng)調(diào)此舉為“人才引進(jìn)”，而回避為限購松綁的說法，背后的顧慮并不難理解。但南京六合區(qū)域購房門檻降低，卻基本上是板上釘釘?shù)氖隆?/p>
這實(shí)際上也是半年內(nèi)，南京第二次局部放松限購。
來源：櫻桃大房子
今年6月，南京市高淳區(qū)就率先行動(dòng)，非南京戶籍人口只需要持有南京居住證，攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，即可開具購房證明。
南京的接連出手，讓人看到了房屋限購放松的另一種可能。那么，下一座城市是誰？從高淳到六合，一二線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域或新區(qū)，是否會(huì)率先在限購上打開一道豁口，成為剛需最后的希望？
01
“一區(qū)一策”：搶人還是賣房？
城市以片區(qū)為單位放開新購，此前引發(fā)關(guān)注最大的其實(shí)是上海。
今年8月，上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)宣布成立，并同時(shí)發(fā)布了放開限購的政策。
一是購房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人；二是縮短非本市戶籍人才在新片區(qū)購房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)金的年限，將自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上，調(diào)整為連續(xù)繳納滿3年及以上。
雖然上海臨港的放寬幅度不及南京的六合與高淳，但是一線城市在普遍調(diào)控加碼的背景下“逆向而行”，自然具有特別的風(fēng)向標(biāo)意義。
實(shí)際上，除了南京、上海，環(huán)首都京津經(jīng)濟(jì)圈的高碑店，以及珠海、青島等多個(gè)二線城市也都在一定范圍內(nèi)對(duì)房屋限購予以了不同程度的松綁。
來源：網(wǎng)絡(luò)
這些操作，有兩個(gè)共同點(diǎn)。
一是，松綁區(qū)域基本上都是新區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)域。比如，上海臨港距離中心城區(qū)的距離在70公里左右，六合、高淳距離南京市中心更是在40到100公里左右。珠海、青島等放開區(qū)域，則主要是新區(qū)。
這些遠(yuǎn)郊區(qū)域和新區(qū)的房價(jià)一般低于全市均價(jià)，且土地供應(yīng)相對(duì)充足，本身就是調(diào)控的邊緣地帶。
二是，帶有明顯的“搶人“訴求。上海、珠海、青島、南京等，都對(duì)購房資格有學(xué)歷要求，或者干脆直接強(qiáng)調(diào)是為引進(jìn)人才。這其實(shí)與各個(gè)城市在搶人大戰(zhàn)中，對(duì)學(xué)歷的要求如出一轍。
所以，這一輪部分城市部分區(qū)域的有限松綁，背后是兩大邏輯在支撐——既為釋放城市的剛需壓力，也是滿足城市特別是新區(qū)對(duì)人口的追逐。
02
下一個(gè)出手的城市是誰
順著上述邏輯，在珠海、青島、南京、上海等城市出手后，還有哪些城市有可能繼續(xù)跟進(jìn)？
當(dāng)然，這里的下一個(gè)城市（一二線）的放開，有一個(gè)前提，那就是局部放開。也就是說是從“一城一策”細(xì)化到“一區(qū)一策”，而不太可能是全部。
畢竟，近一兩年，在衡陽、開封等多個(gè)三四城市的調(diào)控松綁試探都失敗后，“房住不炒”的剛性已經(jīng)無需再強(qiáng)調(diào)。這次六合方面“回避”松綁的說法，也頗能說明問題。
而毫無疑問，局部松綁，可能性最大的只能是新的開發(fā)區(qū)或者是遠(yuǎn)郊區(qū)域。
首先，前面說了，一般城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域，房價(jià)都是相對(duì)的洼地，有一定的松綁空間；其次，多數(shù)新區(qū)都需要人，有放開的動(dòng)力；再者，新區(qū)開發(fā)，也需要維持一定的土地交易活力。
比如，在國家級(jí)新區(qū)中，成都天府新區(qū)，目前是限購最嚴(yán)的區(qū)域之一，在房價(jià)持續(xù)橫盤、房屋庫存增多的背景下，未來有限放開的可能性，還是比較大。如二手房有可能就會(huì)先行松動(dòng)。
近些年，國家先后批復(fù)了多個(gè)國家級(jí)新區(qū)或自貿(mào)區(qū)，其中，既有上海臨港片區(qū)這樣同步放開限購的案例，也有某新區(qū)這樣同步宣布限購的，亦還有西咸新區(qū)這樣大部分區(qū)域仍是非限購區(qū)的例子。
但總體說來，多數(shù)新區(qū)、開發(fā)區(qū)，都需要人口填充。從保障人氣的角度，有限放開限購，新區(qū)都有著很強(qiáng)的內(nèi)在動(dòng)力。
如成都天府新區(qū)的常住人口在320萬左右，按規(guī)劃到2020年要達(dá)到350萬，每年差不多需要保持15萬的人口增量。
鄭州的航空港區(qū)2017年為70.15萬人，規(guī)劃到2040年要到260萬。差不多20年時(shí)間里，要新增200萬人，每年增額在10萬左右。
這樣的增量目標(biāo)，基本上占據(jù)了整個(gè)城市每年一半的人口增量，壓力不算小。
而實(shí)施嚴(yán)厲限購，則在一定程度上抑制了人口的進(jìn)入。當(dāng)然，即便松綁，也基本不會(huì)有炒房的空間。
03
新區(qū)到底值不值得入手？
從珠海到青島，再到南京、上海，部分一二線城市的有限松綁，與其說是調(diào)控的放松，不若說是調(diào)控精確性的提高。
其背后可以看出三點(diǎn)問題。
一，“樓市調(diào)控是反向指標(biāo)”，將近一步被驗(yàn)證。
因?yàn)椋?dāng)限購可以精確到某一個(gè)區(qū)域，樓市的分化，將不再只出現(xiàn)在一二線和三四線城市之間，而是具體到一個(gè)城市的不同片區(qū)。那么，限購越嚴(yán)的區(qū)域，可能越能代表一個(gè)區(qū)域的當(dāng)下價(jià)值和活力。
二，大范圍松綁的概率將越來越小，新區(qū)和剛需一族迎來機(jī)會(huì)。
一方面，部分片區(qū)的限購松綁或放開成為可能，意味著為城市限購開了一扇“側(cè)門”，由此，“大門”打開的必要性自然降低。
另一方面，新區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)域?qū)⒕痛双@得針對(duì)性的照拂。雖然不少新區(qū)的發(fā)展都存在不確定性，但未必不是剛需及時(shí)上車的一次機(jī)會(huì)。
三，新區(qū)為限購松綁，其代表城市“搶人”的目的可能大于激活房地產(chǎn)的目的。
這未嘗不是一種新的城市人口競爭工具，那些擁有新區(qū)的城市也多了一手好牌。
近幾天恰有媒體統(tǒng)計(jì)，為了吸引人才，僅下半年就至少有10個(gè)城市出臺(tái)或者加碼了“搶人”大招。
以此結(jié)合部分城市的局部松綁來看，“搶人”大戰(zhàn)其實(shí)并沒有真正降溫，只是方式更多元了。而人口的價(jià)值，正在被更多的城市看到和珍惜，這是好事。
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