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博士4次搖號買不到房發(fā)怒,上海樓市為什么“一房難求”

從去年開始,上海房價就已有了上漲的趨勢,在此之前市場已陰跌了近三年,大量積聚的需求正待釋放。中房報記者許倩丨北京報道“上海樓市又火起來了?!边@是很多上海人的直觀感受。最近,一位博士給上海市委領(lǐng)導的建議

博士4次搖號買不到房發(fā)怒,上海樓市為什么“一房難求”

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  從去年開始,上海房價就已有了上漲的趨勢,在此之前市場已陰跌了近三年,大量積聚的需求正待釋放。

  中房報記者許倩丨北京報道

  “上海樓市又火起來了。”這是很多上海人的直觀感受。

  最近,一位博士給上海市委領(lǐng)導的建議信引發(fā)了熱議。4次參與搖號失敗,買不到房,這位博士一氣之下,向信訪辦實名建議修改上海的認籌搖號規(guī)則,使自己能獲得優(yōu)先搖號權(quán)。

  這位博士還建議,“嚴查離婚買房、經(jīng)營貸買房、代持買房等擦邊球行為”。

  目前上海相關(guān)部門給出的回復是:“對于提出的建議,正在積極研究進一步完善認籌規(guī)則等相關(guān)政策規(guī)定?!?/p>

  搖不上號的背后,是上海樓市、地市的火爆。新房市場上,熱點區(qū)域“一房難求”;二手房市場上,業(yè)主跳價、反價、惜售再次成為普遍現(xiàn)象。

  記者查閱數(shù)據(jù)顯示,剛剛過去的2020年12月份,上海二手住宅成交套數(shù)約為3.9萬套,環(huán)比增長20.3%,同比增長96.2%。據(jù)當?shù)厥袌鋈耸拷榻B,正常交易量應該是在2萬套左右。

  “其實這是一種結(jié)構(gòu)性供求失衡,并不是所有區(qū)域都供不應求。在上海市中心或者有開發(fā)區(qū)、金融區(qū)概念的區(qū)域,房子更為難求?!鄙虾V性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦表示。

  盧文曦認為,目前上海樓市的主要購買力是改善型需求,他們多是通過賣一買一置換,如從郊區(qū)置換到市區(qū),從老破小房置換有電梯的新房或次新房,“主要還是合理的需求釋放”。

  誰推動了樓市火爆

  2020年年初,受疫情影響,上海新房市場斷供長達兩月之久,直到3月底綠地海珀外灘項目入市才打響新盤供應第一槍。但從二季度起,上海樓市開始回暖,并快速走向火熱。

  從數(shù)據(jù)上看。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計,2020年上海新建商品住宅成交面積約917.8萬平方米,同比增長23.1%,成交面積創(chuàng)4年來新高;二手住宅成交約30.2萬套,同比增長27%,創(chuàng)近4年來新高。從價格方面來看,全年新房成交均價為元/平方米,同比上漲3.2%。

  從二手房成交單月來看,2020年5~7月份二手住宅成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬套左右;8月、9月成交量分別達到3萬套、3.1萬套;10月由于國慶假期影響,數(shù)據(jù)出現(xiàn)異動,成交量回落到與5、6、7月相當?shù)乃剑?2月,成交套數(shù)邁上3.9萬套高位,成交量排名前三板塊分別為三林、周康、嘉定主城區(qū)。

  認籌率是衡量新房市場熱度的一個很直觀的指標。2020年上海市開盤搖號的186個新盤共計有套房源,最終收獲了組有效認籌,年度平均認籌率達165.57%,創(chuàng)下3年來新高。在2019年度上海平均認籌率才58.81%。

  2020年7~11月,月度平均認籌率分別高達153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%,12月份更是一舉突破200%,達到頂峰261.57%。2020年上海“千人搖”項目高達27個。

  上海的土地市場同樣火爆。2020年,上海各類土地共出讓373宗,成交金額高達2952億元,成交量和成交金額雙雙位列全國第一。在過往三年里,第一的冠位分別由北京和杭州拔得。

  樓市熱得令人意外。

  “如果不是疫情的關(guān)系,上海樓市也是會慢慢向上走的。但疫情打亂了市場節(jié)奏,原本慢慢復蘇的狀態(tài)一下子集中釋放了,如果正常節(jié)奏走的話,估計爆發(fā)的力度可能沒這么大?!北R文曦認為。

  這波行情中,改善型需求成為主要購買力。

  數(shù)據(jù)顯示,從新房市場成交情況看,2020年,上海改善型需求超過半壁江山,套均面積在90~150平方米的成交占總成交面積的59%;套均面積在90平方米以下的剛需占比18%。從成交面積看,各類需求同比均呈現(xiàn)正增長,其中改善型需求增速最快,同比增長27.1%;剛需同比增長23%。

  “上海這輪上漲其實就是壓抑了幾年的市場需求集中釋放,加上貨幣寬松,資金輪動累積下來的效果導致新一輪牛市,這波大漲可能還會持續(xù)幾個月?!鄙虾R晃坏禺a(chǎn)人士稱。

  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認為,上海樓市火爆的原因在于全國經(jīng)濟南移,上海作為長三角最具代表性的城市,產(chǎn)業(yè)豐富,交通配套完善,加之全年貨幣環(huán)境寬松,上海樓市脫穎而出。“上海本次樓市火熱大概率是市場需求集中釋放,投機需求預計不多?!?/p>

  不過,從往年大城市房價上漲規(guī)律來看,往往都是剛需、改善型需求率先進入市場,隨后投資投機客順風跟進,并由市中心的成交火爆帶旺周邊樓市。

  燥熱若持續(xù),更嚴調(diào)控會來

  “新世紀以來,開放始終是上海人才政策一個核心詞。”上海社會科學院政治與公共管理研究所研究員汪懌說。

  根據(jù)住建部最近公布的《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》,目前有30個城市城區(qū)人口超過300萬人,上海以2428萬城區(qū)人口位列全國第一,排在第二位的北京,城區(qū)人口1865萬。

  進入2020年,上海市先后多次放松人才落戶政策,帶來了潛在的購房需求。前面提到的上海那位博士,就是2019年博士畢業(yè)落戶上海的新上海人。

  根據(jù)上海市去年9月份發(fā)布的落戶新政,將之前“以北京大學、清華大學為試點,探索建立對本科階段為國內(nèi)高水平大學的應屆畢業(yè)生,符合基本申報條件即可落戶”的政策,范圍擴大至在滬“世界一流大學建設(shè)高?!?。

  世界一流大學建設(shè)高校(44所)的應屆碩士生滿足基本要求后即可直接落戶;世界一流學科建設(shè)高校建設(shè)學科(95所)應屆碩士畢業(yè)生可直接落戶;清華、北大、復旦、上交、同濟、華師,應屆本科生滿足基本要求后即可直接落戶;博士、研究生符合基本申報條件即可落戶。

  從12月1日開始,上海開始施行更寬松的“居轉(zhuǎn)戶”,以及引進人才、留學回國人員申辦常住戶口的政策。

  以去年12月為例,上??傆嬕M人才落戶757名。不過,12月上海參與新房認籌人數(shù)超2萬人,人才購房群體在上海購房總體中占比極少,但這批剛需購房族會成為幾年后讓上海房價再上一步臺階的群體。

  現(xiàn)在很多人關(guān)心的是,短期內(nèi)上海房價還會不會繼續(xù)上漲?這還要看市場供求關(guān)系。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,截至2020年12月,上海市新建商品住宅存銷比為6.4個月,這意味著經(jīng)此一輪交易量暴增后,上海樓市呈現(xiàn)明顯供不應求的狀態(tài),房價仍存在繼續(xù)上漲的動力。

  “上海樓市調(diào)控,大概率是會來的,估計在‘小陽春’之后,四五月份的時候?!鄙虾R晃环科笕耸款A測道。

  盧文曦認為,調(diào)控會不會來,要看市場反應。3、4月份市場會出現(xiàn)“小陽春”,如果樓市能維持小幅上升或交易量穩(wěn)定增加,則預計政策不會出現(xiàn)較大調(diào)整。如果樓市還是持續(xù)目前這種火熱局面,一些市場的非理性、燥熱情緒繼續(xù)發(fā)酵,那么政策很可能就會有所調(diào)整,如修復一些需要完善的地方,但進一步收緊限購限貸的可能性不是很大。

  值得注意的是,1月12日,央行上海總部發(fā)布消息稱,其于1月11日召開2021年上海貨幣信貸工作會議,會議稱穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理要求,合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。

  1月12日,央行公布2020年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù),最引人關(guān)注的是:廣義貨幣(M2)同比增速降到了10.1%,逼近了10%的臨界點。一旦M2回歸個位數(shù),商業(yè)銀行將有收緊信貸、收緊貸款的壓力。

  作為把控樓市的資金命脈所在,無論是M2還是房貸,其規(guī)模變動都會直接影響到房地產(chǎn)市場的走向。

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