來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

原標(biāo)題：“雙萬(wàn)”城市保障性租賃住房圖譜：杭州選址注重交通便捷，深圳設(shè)置租金“漲停板”

各地保障性租賃住房發(fā)展加速度。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院研究員李莎加快發(fā)展保障性租賃住房是新發(fā)展階段住房保障工作的重中之重。住建部明確，“十四五”期間將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系。根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，作為“十四五”開(kāi)局之年，今年全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新籌建保障性租賃住房93.6萬(wàn)套。

從6月24日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，特別是7月22日國(guó)務(wù)院加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議召開(kāi)以來(lái)，多地確定“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)，細(xì)化保障性租賃住房建設(shè)細(xì)則，多舉措增加保障性租賃住房供應(yīng)，完善相關(guān)配套支持政策等，推動(dòng)保障性租賃住房建設(shè)。

如11月5日，廣東發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，“十四五”期間廣東計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房129.7萬(wàn)套（間），這在目前全國(guó)各省目標(biāo)任務(wù)量中居于首位。截至10月底，廣東已籌集建設(shè)保障性租賃住房18.56萬(wàn)套（間），完成2021年目標(biāo)任務(wù)的83.5%，受益人口超50萬(wàn)人。

保障性租賃住房的特殊性和重要性是什么？各地如何細(xì)化和落實(shí)“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院嘗試通過(guò)回顧保障性租賃住房政策，分析保障性租賃住房的政策邏輯，并以14個(gè)“雙萬(wàn)”城市（人口超千萬(wàn)、GDP破萬(wàn)億）為樣本，探尋各地如何將發(fā)展保障性租賃住房落到實(shí)處。

保障性租賃住房政策“組合拳”

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)流動(dòng)人口近3.76億人，10年間增長(zhǎng)近70%，市場(chǎng)租房需求進(jìn)一步擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市的租房人口占常住人口比例超過(guò)40%。

整體看，我國(guó)住房絕對(duì)短缺問(wèn)題已經(jīng)解決，但住房結(jié)構(gòu)性短缺問(wèn)題仍然顯著。大城市經(jīng)濟(jì)活躍，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，人口虹吸能力強(qiáng)，但大城市房?jī)r(jià)高，相當(dāng)一部分人很難通過(guò)購(gòu)房解決居住問(wèn)題，只能轉(zhuǎn)向住房租賃市場(chǎng)。

但是，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在房源供應(yīng)不足、質(zhì)量參差不齊、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租金較高且缺乏租金管控規(guī)范、以個(gè)人業(yè)主出租為主等問(wèn)題，發(fā)展仍然存在較大短板。大城市青年人、新市民等城市“夾心層”很可能步入買(mǎi)不起房又租不好房的困局。

2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“租購(gòu)并舉”作為深化住房制度改革的重要方向。但長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城市居民解決住房問(wèn)題的思路都以購(gòu)房為主，之前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、租購(gòu)不同權(quán)等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題又強(qiáng)化了居民的購(gòu)房觀念，租購(gòu)結(jié)構(gòu)發(fā)展失衡問(wèn)題仍然懸而未決。

保障性租賃住房政策的推出，為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，解決大城市新市民、青年人居住難題，推進(jìn)租購(gòu)并舉的住房制度改革，促進(jìn)人產(chǎn)城融合發(fā)展打開(kāi)了新思路。

2019年年底，住建部部署13城完善住房保障體系試點(diǎn)工作，重點(diǎn)即大力發(fā)展政策性租賃住房，主張利用閑置土地和閑置房屋等建設(shè)租賃住房。在此基礎(chǔ)上，2020年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出要重視保障性租賃住房建設(shè)。此后，發(fā)展保障性租賃住房政策推出節(jié)奏加快。今年兩會(huì)明確，要增加保障性租賃住房供給，其后在“十四五”規(guī)劃綱要、中央政治局會(huì)議、住建部座談會(huì)、國(guó)常會(huì)等文件和會(huì)議中，均涉及保障性租賃住房相關(guān)內(nèi)容。

6月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱：國(guó)辦《意見(jiàn)》）正式推出，明確保障性租賃住房主要以建筑面積不超70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。

《意見(jiàn)》明確，要加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，首次明確國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)。與之前住房保障形式不同，保障性租賃住房切換政策重心，引導(dǎo)多渠道供給、多主體投資，鼓勵(lì)發(fā)展和盤(pán)活存量土地、房屋，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

為順利推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，《意見(jiàn)》進(jìn)一步提出“一攬子”支持政策，包括土地支持政策、中央補(bǔ)助資金支持、降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、執(zhí)行民水民電價(jià)格、進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持等等。通過(guò)政策“組合拳”，著力解決既不符合公租房申請(qǐng)要求，又不具備共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)能力的新市民、青年人的住房問(wèn)題。

7月22日，加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議召開(kāi)，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。

住建部數(shù)據(jù)顯示，1-9月，全國(guó)40個(gè)城市已開(kāi)工建設(shè)保障性租賃住房72萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的76.9%，完成投資775億元。其中，南京、無(wú)錫、寧波、佛山、長(zhǎng)春、南寧等6個(gè)城市已完成年度計(jì)劃。

地方保障性租賃住房建設(shè)“加速度”

政策力推之后，各地保障性租賃住房建設(shè)工作密集進(jìn)入加速期。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院以14個(gè)“雙萬(wàn)”城市為樣本，即北京、上海、廣州、深圳、重慶、蘇州、成都、杭州、武漢、西安、鄭州、青島、天津和長(zhǎng)沙，對(duì)各市保障性租賃住房的發(fā)展目標(biāo)、建設(shè)細(xì)則和最新進(jìn)展進(jìn)行梳理研究。

截至11月12日，14城中，廣州、蘇州、成都、杭州、武漢、青島等已推出保障性租賃住房專(zhuān)項(xiàng)指導(dǎo)文件的征求意見(jiàn)稿或正式意見(jiàn)；深圳、天津發(fā)布了非居住存量房改建保障性租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)的征求意見(jiàn)稿；上海和廣州發(fā)布住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃，均有保障性租賃住房建設(shè)要求，西安則針對(duì)性發(fā)布“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃。

步入11月之后，各地保障性租賃住房政策設(shè)計(jì)節(jié)奏明顯加快，深圳、杭州、武漢、西安、青島5城的相關(guān)文件均在11月推出?？梢灶A(yù)見(jiàn)，北京、重慶、長(zhǎng)沙等城市的保障性租賃住房發(fā)展細(xì)則也在加緊制定和公開(kāi)中。

從目標(biāo)看，各地均明確要加大保障性租賃住房供應(yīng)力度，多市明確“十四五”期間保障性租賃建設(shè)數(shù)量占住房供應(yīng)總套數(shù)的30%以上。例如，杭州明確在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房33萬(wàn)套（間），新增保障性租賃住房套數(shù)占新增住房供應(yīng)套數(shù)比例力爭(zhēng)達(dá)到30%以上。

從保障對(duì)象看，部分城市在國(guó)辦《意見(jiàn)》基礎(chǔ)上將保障對(duì)象要求具體化。例如，武漢規(guī)定在該市正常繳納社保且無(wú)自有住房的新市民、青年人及符合武漢人才租房承租條件的對(duì)象符合要求；青島在征求意見(jiàn)稿中明確，需要同時(shí)滿足青島常住戶口或在青島辦理居住登記，已與用人單位簽訂勞動(dòng)合同，連續(xù)在青島繳納6個(gè)月以上社保，本人及配偶在固定區(qū)域無(wú)房4個(gè)條件方可租賃保障性租賃住房。

住房選址方面，各地明確保障性租賃住房建設(shè)要充分考慮交通等因素，平衡職住問(wèn)題。例如，杭州鼓勵(lì)利用地鐵、公交停?；氐壬仙w物業(yè)新（改）建保障性租賃住房，明確新開(kāi)工建設(shè)的保障性租賃住房主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動(dòng)。

租金也是租房人關(guān)注的焦點(diǎn)之一。國(guó)辦《意見(jiàn)》明確，保障性租賃住房的租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。深圳在此基礎(chǔ)上規(guī)定年租金漲幅不超5%，單次租賃期限原則上不低于30天，經(jīng)承租人同意可按月、季、年收取租金。成都則規(guī)定未享受其他住房保障的，租金為市場(chǎng)租金的90%，青島則規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)不高于同區(qū)域住房市場(chǎng)租金的80%，原則上每3年調(diào)整一次。在租期方面，青島規(guī)定單次租賃期不超3年，可續(xù)租。

另外，各地也對(duì)保障性租賃住房建設(shè)的政策支持、稅費(fèi)減免、土地優(yōu)惠、退出機(jī)制等方面進(jìn)行了規(guī)定，如蘇州規(guī)定用出讓方式供應(yīng)的保障性租賃住房土地，價(jià)格上限為周邊商品房地價(jià)均價(jià)的10%；利用閑置或低效利用的非居住既有建筑臨時(shí)改建為保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款；按相關(guān)規(guī)定提供稅收和費(fèi)用支持。

各類(lèi)政策支持提高了企事業(yè)單位參與保障性租賃住房建設(shè)的積極性，穩(wěn)定和擴(kuò)大了保障性租賃住房供應(yīng)，有助于解決大城市住房難題；也提高了存量土地、建筑的使用效率，緩解大城市供地壓力。

需要注意的是，各地為避免保障性租賃住房在實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的亂象，也有相應(yīng)補(bǔ)充規(guī)定。如11月5日，北京發(fā)布關(guān)于嚴(yán)禁公租房、保障性租賃住房變相銷(xiāo)售行為的通知，明確不得上市銷(xiāo)售或變相銷(xiāo)售保障性租賃住房，嚴(yán)禁以公租房、保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營(yíng)或騙取優(yōu)惠政策等。

從國(guó)辦保障性租賃住房建設(shè)指導(dǎo)文件推出至今，多地在四個(gè)多月的時(shí)間里對(duì)保障性租賃住房建設(shè)的目標(biāo)、建設(shè)方案等等進(jìn)行明確和細(xì)化，穩(wěn)步推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。這些地方樣本豐富了保障性租賃住房建設(shè)的地方經(jīng)驗(yàn)，為其他城市的保障性租賃住房建設(shè)提供參考。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，大力發(fā)展保障性租賃住房，從解決大城市居住問(wèn)題視角來(lái)看，有利于大幅增加長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃房源供給，緩解新市民和青年人的租房壓力，降低大城市人口流動(dòng)門(mén)檻，促進(jìn)人產(chǎn)城融合發(fā)展。從房地產(chǎn)行業(yè)層面來(lái)看，這在一定程度上也能使部分人群從購(gòu)房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)，降低購(gòu)房需求，平抑房?jī)r(jià)，助力租購(gòu)并舉的住房制度建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（作者：李莎）

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