深圳保障房抬高門檻：購房繳社保年限提至10年，嚴(yán)禁豪宅小區(qū)內(nèi)隔離保障房

　　五一勞動(dòng)節(jié)前，深圳一口氣推出三項(xiàng)住房改革新規(guī)：《公租房辦法》《安居型商品房辦法》和《人才住房辦法》（征求意見稿）。

　　本次新規(guī)帶來一個(gè)好消息、一個(gè)壞消息。

　　壞消息是：抬高了購買安居房和人才房的門檻。政策規(guī)定：購買安居房、人才房須在深圳繳納社保滿10年。而此前政策規(guī)定：“累計(jì)繳納社保5年以上”就可以申請(qǐng)安居房，申請(qǐng)人才房社保繳納僅需3年。一方面推出宏大的供應(yīng)計(jì)劃，一方面抬高門檻，反映出深圳保障房供不應(yīng)求的無奈。目前，排隊(duì)等候安居房的深圳人已超過10萬人。近期，已有聲音質(zhì)疑深圳保障房供應(yīng)量緩慢。本次新規(guī)為此強(qiáng)調(diào)：深圳保障房新增100萬套目標(biāo)不變，將通過各種手段增加供應(yīng)，2021年后將產(chǎn)生大量供應(yīng)。

　　好消息是：放寬準(zhǔn)入條件、擴(kuò)大受益人群范圍和租金折扣，充滿對(duì)低收入人群的“愛與寬容”。對(duì)于“深圳人才”也給出了界定，并對(duì)人才的租房、買房給予關(guān)照。

　　城管隊(duì)長解讀如下：

　　1、深圳保障房新增100萬套目標(biāo)不變，2021年后大量上市！

　　深圳提出，2035年前新增公租房、安居型商品房（簡稱安居房）、人才住房100萬套。對(duì)此宏大計(jì)劃，近期質(zhì)疑聲不絕于耳，很多人認(rèn)為難以做到，有忽悠成分。2019年，深圳供應(yīng)保障房3.4萬套，其中人才房1.5萬套，安居房才300套。這次政策說明中解釋，由于開工到竣工需要一定周期，所以短時(shí)間內(nèi)未形成大規(guī)模供應(yīng)，2021年之后將“形成有效供應(yīng)”。記?。?021年是個(gè)重要時(shí)點(diǎn)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是中低端市場(chǎng)將受到保障房的“沖擊”。

　　新規(guī)再次強(qiáng)調(diào)：在深圳未來總的住房供應(yīng)中，公共租賃住房、安居型商品房、人才房分別占總量的20%左右，商品房僅占40%！

　　2、公租房“關(guān)照”公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人、先進(jìn)制造業(yè)職工。

　　這次《公租房辦法》很溫馨，提出：除了中等偏下及低收入家庭外，要面向新市民中的公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員，以及先進(jìn)制造業(yè)職工供應(yīng)公租房，且不設(shè)戶籍限制。說明深圳對(duì)城市公共服務(wù)和先進(jìn)制造業(yè)的重視。要知道，深圳已成為全國制造業(yè)第一大市，去年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值9109.5億元，大幅超越北京、上海?！罢疹櫋边@兩類人，值得點(diǎn)贊!

　　3、深圳保障房將無處不在！停車場(chǎng)、消防站都可上蓋。

　　為了加大供應(yīng)量，新規(guī)提出軌道車輛段、停車場(chǎng)可上蓋建設(shè)公租房、安居房和人才房；新建、改擴(kuò)建的公交場(chǎng)站、綜合停車場(chǎng)、變電站、消防站，可以配建公租房和出租型人才房；安排新供應(yīng)居住用地時(shí)，保障房用地比例不低于60%；鼓勵(lì)企事業(yè)單位以自有用地建設(shè)公租房；工業(yè)、倉儲(chǔ)等用地可以建安居房、人才房。軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)工業(yè)用地，也可建公租房，還可以通過城市更新建安居房、人才房，等等。

　　4、同小區(qū)豪宅和安居房、公租房之間不能建隔離墻！

　　北京和深圳的一些豪宅區(qū)，按政策要求配建20-40%比例的公租房及安居房，但開發(fā)商和商品房業(yè)主“嫌棄”保障房業(yè)主“層次”，為霸占小區(qū)高端配套，在商品房和公租房之間建墻、扎籬笆，歧視窮人。本次深圳新規(guī)明確：“同一項(xiàng)目的公共區(qū)域內(nèi)，不得通過設(shè)置物理圍墻等方式，將公租房、安居房與市場(chǎng)商品住房進(jìn)行隔離或者區(qū)別對(duì)待。”別跟特朗普似的建墻隔離外來者，要拆墻。同一個(gè)小區(qū)、同一個(gè)夢(mèng)想！

　　5、政府大放血！公租房租金為市場(chǎng)價(jià)3折，最低0.3折！

　　公共租賃住房的租金水平為屆時(shí)同區(qū)域同類型市場(chǎng)商品住房租金的30%左右。其中，面向低保及低保邊緣家庭配租的，租金按照公共租賃住房租金的10%確定。比如，1單間福田區(qū)的商品房月租金2000元，那么同片區(qū)公租房租金為600元，面向低收入者的租金僅60元！

　　6、安居房售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)5折！人才房6折！

　　深圳房價(jià)能被拉低嗎？安居型商品房的租金、售價(jià)為屆時(shí)同區(qū)域同類型市場(chǎng)商品住房租金、售價(jià)的50%左右。人才住房的租金、售價(jià)為屆時(shí)同區(qū)域同類型市場(chǎng)商品住房租金、售價(jià)的60%左右。這意味著，隨著供應(yīng)量增加，保障房要把深圳房價(jià)拉低。

　　7、公租房戶型最小35㎡，安居房面積65-85㎡，這類商品房要小心了！

　　單身居民、一至兩人家庭公租房35平方米左右；兩至三人家庭50平方米左右；三人及以上家庭60平方米左右；建筑面積超過70平方米的房源，只租給五人及以上家庭。租賃型人才房，條件要寬一些，比如四人家庭租房面積可達(dá)到90平方米。安居房的面積限定為：單身居民、兩至三人家庭65平方米左右；四人及以上家庭85平方米左右。可銷售的人才房，面積為90㎡以內(nèi)。

　　這樣看，保障房的確不寬敞，但深圳有的學(xué)區(qū)房才20多㎡呢。由于保障房供應(yīng)的房型大部分是65—85平方米，這種商品房受沖擊最直接！特別是在2021年之后。

　　8、買保障房社保繳納須滿10年！離婚無房的要等5年！

　　前提是無房、深戶，單身年滿35歲。政策規(guī)定，買人才房、安居房需有10年以上社保。對(duì)于賣掉房子或真假離婚變成無房戶的，有年限限制：買安居房、人才房，需要限制5年，即5年內(nèi)因離婚放棄房產(chǎn)或賣掉房子的，不能申請(qǐng)。租人才房，這個(gè)限制降低為3年。跟過去的政策相比，門檻抬高了。須知，深圳建市才40年，社保要交10年，這要求是不是真有點(diǎn)高？

　　9、獲得安居房、人才房完全產(chǎn)權(quán)，需要10至15年！

　　自簽訂買賣合同之日起，累計(jì)在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年，然后向向政府繳納增值收益后，可以獲取安居房完全產(chǎn)權(quán)。但是，這個(gè)應(yīng)繳增值收益的算法很復(fù)雜。應(yīng)繳增值收益=取得完全產(chǎn)權(quán)時(shí)該套住房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格×（1-原購房時(shí)基準(zhǔn)銷售價(jià)格/原購房時(shí)市場(chǎng)價(jià)格-1%×折扣系數(shù)×與產(chǎn)權(quán)單位簽訂買賣合同購買安居型商品房的申請(qǐng)人在深累計(jì)納稅申報(bào)年限）-相關(guān)費(fèi)用。其中，最重要的折扣系數(shù)還未確定，需要報(bào)深圳市政府批準(zhǔn)。新政策將應(yīng)繳增值收益與在深服務(wù)年限掛鉤，為得是優(yōu)待“老深圳”。人才房同理。以此估計(jì)，獲得安居房、人才房后，10-15年可以賣掉，賺多賺少主要看這個(gè)未定的折扣系數(shù)，以及來深圳的時(shí)間是不是夠長。

　　在封閉流轉(zhuǎn)期內(nèi)，不得上市流轉(zhuǎn)，如果要轉(zhuǎn)讓，只能向符合條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓，或由產(chǎn)權(quán)部門回購。

　　10、轉(zhuǎn)租保障房罰款5萬元！

　　市場(chǎng)差價(jià)這么大，難免有人動(dòng)壞心思。政策規(guī)定：假如有人轉(zhuǎn)租公租房、安居房或人才房牟利，發(fā)現(xiàn)了要清退并罰款5萬元?。ㄍ耆@取產(chǎn)權(quán)的安居房、人才房不在此列）申請(qǐng)資料造假、欠租金、改變房屋用途的，也要罰款！

　　11、住房分配優(yōu)待特困群體！

　　公租房采取輪候分配和定向配租相結(jié)合的方式，安居房和人才房實(shí)行按批次分配。對(duì)于已在輪候庫的公租房申請(qǐng)家庭和安居型商品房申請(qǐng)家庭，可繼續(xù)采用輪候分配方式。同時(shí)，為充分體現(xiàn)對(duì)特殊困難群體的照顧，分配安居房，撫恤定補(bǔ)優(yōu)撫對(duì)象、殘疾人家庭等可享受增加抽簽次數(shù)、配置兩個(gè)搖號(hào)號(hào)碼、適當(dāng)加分等優(yōu)先政策。本次規(guī)定將優(yōu)先保障對(duì)象從低保及低保邊緣家庭、撫恤定補(bǔ)優(yōu)撫對(duì)象和殘疾人3類群體擴(kuò)大到12類群體。

　　12、到東莞惠州建深圳安居房、人才房！

　　結(jié)合粵港澳大灣區(qū)、深莞惠經(jīng)濟(jì)圈開發(fā)建設(shè)，沿區(qū)域性高鐵、城際鐵路，在臨深片區(qū)符合條件的區(qū)域合作建設(shè)安居房、人才房。在深汕特別合作區(qū)規(guī)劃實(shí)施以公共交通為導(dǎo)向的住房開發(fā)模式，在高鐵站點(diǎn)一定范圍內(nèi)充分預(yù)留安居房、人才房建設(shè)用地，建設(shè)大型安居社區(qū)。這表明，深圳政府層面的擴(kuò)區(qū)外溢，正式提上日程！政府都去了，購房者是不是該跟進(jìn)呢？這是一個(gè)問題。

　　13、租人才房最多6年！

　　規(guī)定面向個(gè)人配租的人才住房，最長租賃期限不得超過10年。其中，前6年按照人才住房租金標(biāo)準(zhǔn)繳交租金，后4年需要繼續(xù)租住人才住房且符合條件的，按照市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)交租金。對(duì)于面向用人單位定向配租的人才房，不設(shè)租賃期限，但職工累計(jì)租住時(shí)長不能超過10年。你看，深圳對(duì)企業(yè)好過對(duì)個(gè)人。

　　14、轉(zhuǎn)租或連續(xù)半年不住的安居房、人才房要被收回！

　　發(fā)生這些情形的安居房，將被政府收回：無正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在安居型商品房內(nèi)居住；無正當(dāng)理由連續(xù)2個(gè)月或者累計(jì)6個(gè)月以上未繳納租金；轉(zhuǎn)租、違建、用于經(jīng)營性用途的要被收回。

　　15、“深圳人才”門檻并不高，本科生、專業(yè)技師都是！

　　“深圳人才”并非高不可攀，本次新規(guī)明確了其基本條件：（1）具有全日制本科及以上學(xué)歷（含教育部認(rèn)可的境外高等院校畢業(yè)的歸國留學(xué)人員）；（2）符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的技師（指取得市人力資源保障部門核發(fā)的二級(jí)及以上國家職業(yè)資格或?qū)ｍ?xiàng)能力證書的人員，或按照二級(jí)及以上國家職業(yè)資格引進(jìn)我市的人員）；（3）經(jīng)深圳市人民政府認(rèn)定的高層次人才和緊缺人才，以及市人民政府批準(zhǔn)的其他特殊需要的人才?！?/p>

　　本次新規(guī)還提出，享受公租房和安居房，須設(shè)定申請(qǐng)人家庭收入財(cái)產(chǎn)限額。但具體標(biāo)準(zhǔn)另行制定、公布，并將通過政務(wù)信息共享和大數(shù)據(jù)手段核查。

　　以上為政策部分解讀，全面準(zhǔn)確理解有關(guān)制度，請(qǐng)閱深圳市住建局網(wǎng)站公布的文件原文。